Byta fönster i en BRF? Det ingår i löpande underhållet!

Sugen på att själv byta fönster i din BRF? Äsch, det är ingenting du behöver tänka på, eller för den delen ens får genomföra, faktiskt! Fönster, ytterdörrar och balkongdörrar räknas ofta till fastighetens yttre skal, och faller därför under föreningens ansvar. Det innebär att du som bostadsrättshavare inte får byta dessa enheter på egen hand utan styrelsens godkännande – och ibland inte alls, då de betraktas som gemensamma delar av byggnaden. Däremot ansvarar du normalt sett själv för det invändiga underhållet, såsom målning av insidan av fönsterbågar eller byte av spruckna glasrutor / isolerglas, men det varierar något beroende på stadgarna i just din BRF. Vi gräver mer i detta intressanta ämne i artikeln här under.

Fönsterbyte i en bostadsrättsförening

Enligt bostadsrättslagen är det bostadsrättsföreningen som ansvarar för det yttre underhållet av byggnaden, inklusive fasad, tak och fönster. Det innebär att det är styrelsen som fattar beslut om när det är dags att byta ut fönstren – oavsett om det rör sig om energieffektivisering, estetiska skäl eller för att uppfylla nya krav. Fönster, altandörrar och ytterdörrar betraktas i de allra flesta fall som gemensamma delar av fastigheten och faller därför under föreningens ansvar för underhåll och investeringar. Invändigt ansvar – till exempel målning av fönsterkarmarnas insida eller tätning med fogmassa – ligger däremot på bostadsrättsinnehavaren i de flesta fall. Under vissa omständigheter, framför allt för äldre bostadsrättsföreningar med stadgar från förr, kan det förekomma att även glasrutor betraktas som medlemmens ansvar, vilket lett till oklarheter vid exempelvis glasskador. Många moderna föreningar har därför uppdaterat sina stadgar för att göra ansvarsfördelningen tydligare.

Såhär många flerbostadshus i Sverige har uppgraderat till isolerglas!

Exakta siffror varierar såklart, då det inte finns någon glasklart statistik på just detta. Men enligt en rapport från Energimyndigheten 2022 hade uppskattningsvis cirka 60 % av Sveriges flerbostadshus (inklusive BRF:er) bytt ut sina ursprungliga tvåglasfönster mot isolerglasfönster, vanligtvis med med minst tre glas. I storstäderna är andelen högre, särskilt i BRF:er som byggts mellan 1960 och 1980 – där fönstrens livslängd ofta nåtts eller passerats. Samtidigt finns det fortfarande ett betydande antal bostadsrättsföreningar, framför allt i mindre kommuner och på landsbygden, som ännu inte gjort ett fönsterbyte. Totalt uppskattas att ungefär 30–40 % av vårt avlånga lands bostadsrättsföreningar fortfarande har kvar äldre tvåglasfönster, något som i dag betraktas som energimässigt föråldrat.

Tillhör du och din BRF de 30-40% som ligger i lä med nya fönster? Kontakta då oss på Enomic så hjälper vi dig med energismarta fönsterbyten som tar flerbostadshuset till nästa nivå, vad gäller alltifrån livskvalitet, värdeökning och framförallt sänkta uppvärmningskostnader.

Fördelar med att byta till nya fönster i en BRF

Ett fönsterbyte i en bostadsrättsförening är ett av de mest effektiva sätten att höja byggnadens energieffektivitet, inomhuskomfort och långsiktiga värde. Moderna isolerglasfönster har ofta ett U-värde (värmegenomgångstal) på mellan 0,9 och 1,1 W/m²K, jämfört med äldre tvåglasfönster som ofta ligger kring 2,5–3,0 W/m²K. Det innebär en kraftigt minskad värmeförlust – särskilt under vinterhalvåret.

Men det är inte enbart en lägre uppvärmningskostnad som ligger på bordet, utan ett fönsterbyte bär med sig massor av finfina fördelar såsom:

• Minskad bullernivå inomhus, särskilt med ljudklassade fönster som har laminerat glas.
• Ökad trygghet genom förbättrade låssystem och säkerhetsglas.
• Minskad risk för kondens och mögel i fönsternischer.
• Minskade underhållskostnader med PVC-fönster, aluminiumbeklädda träfönster eller helaluminiumfönster.
• Estetisk uppgradering av fastigheten, vilket ökar bostadsrätternas marknadsvärde.
• Betydligt lättare och snabbare att putsa rutorna med isolerglas (fönsterna behöver inte delas på, det finns enbart in-/utsida).

Fönsterbyten möjliggör också installation av nya ventilationslösningar, som spaltventiler eller fönstermonterade tilluftsventiler – något som är särskilt viktigt i äldre hus med självdrag eller bristfällig tilluft.

Krävs bygglov för att byta fönsterna?

Bygglovsfrågan är ibland lite komplicerad vad beträffar just fönster och dörrar. Generellt gäller att om fönsterbytet inte förändrar byggnadens utseende avsevärt, krävs inget bygglov. Detta innebär att fönster i samma stil, dimension, spröjsindelning och kulör i regel kan bytas utan ansökan. Men det finns förstås undantag.

Exempel där bygglov krävs i 99% av fallen är bland annat:

• Byte från spröjsade träfönster till stora PVC-fönster utan spröjs.
• Ändring av fönstersymmetrin på fasaden.
• Byte av färg på karm och båge i kulturklassade områden.
• Montering av helt nya fönster där det tidigare inte funnits några (hålupptagning i fasaden).

För BRF:er i områden med detaljplan, särskilt innerstadsmiljöer eller byggnader med kulturhistoriskt värde, är det ofta kommunen som avgör var gränsen går. Det är därför viktigt att ha tidig dialog med byggnadsnämnden. Enligt Plan- och bygglagen är det fastighetsägaren – dvs. föreningen – som bär ansvar för att bygglov söks där så krävs.

Energibesparing med moderna fönster – vad kan man räkna med?

En typisk BRF med äldre tvåglasfönster, kan genom byte till nya treglasfönster minska energiförbrukningen för uppvärmning med 10–20 %, beroende på byggnadens storlek, läge och övriga klimatskal (väggar, tak, ventilation). Ibland ännu mer om befintliga rutor drar kalluft! Enligt Energimyndighetens beräkningar kan ett medelstort flerbostadshus på 1 200 m² spara uppåt 30 000–50 000 kWh per år – motsvarande cirka 35 000–60 000 kronor om året i minskade energikostnader, beroende på el- eller fjärrvärmepris förstås.

Fönster med argongasfyllda rutor, lågemissionsskikt (så kallat energiglas) och varmkantteknik ger särskilt goda resultat. Samtidigt bidrar energibesparingen till minskade koldioxidutsläpp och bättre miljöprofil för föreningen, vilket är positivt både i hållbarhetsrapportering och vid framtida finansiering.

Vanligaste fönstertyperna i flerbostadshus

I dag är det framför allt tre typer av fönsterlösningar som dominerar bland bostadsrättsföreningar:

Aluminiumbeklädda träfönster
Den mest populära kombinationen. Trästommen ger god isolering medan aluminium på utsidan skyddar mot väder och kräver minimalt underhåll.

PVC-fönster
Billigare och lättskötta, och med dagens moderna material och tillverkningsmetoder så kan även dessa passa bra in i såväl äldre som nyare byggnader.

Helaluminiumfönster
Dyrare, men extremt hållbara och används ofta i modernare byggnader med mycket glaspartier.

Rent tekniskt går det även att använda träfönster utan aluminiumbeklädd utsida, men dessa kräver återkommande målning och underhåll vilket främst förekommer i särskilda kulturfastigheter. Å andra sidan är vanliga träfönster en förekommande syn bland villor och radhus, där fastighetsägaren själv tar hand om underhållet.

Kuriosa: Går det nyttja ROT-avdrag för att byta till nya fönster i en BRF?

ROT-avdraget är (tyvärr) endast avsett för privatpersoner, det vill säga fysiska personer som äger en bostad och själv står som beställare för arbetet. En bostadsrättsförening, som är en juridisk person, kan inte utnyttja ROT-avdraget. Det betyder att när en förening beställer ett fönsterbyte för hela fastigheten, kan detta inte subventioneras via ROT. Däremot kan det i vissa fall vara möjligt för enskilda medlemmar att nyttja ROT om arbetet gäller inre underhåll inom lägenheten och de själva anlitar hantverkare, exempelvis för målning av insidan av karmar eller byte av invändiga innerfönster i äldre konstruktioner.

Vi avrundar – du ska (får) inte själv byta fönster i din BRF

Att byta fönster i en BRF (bostadsrättsförening) är en stor investering – men också något som lönar sig både ekonomiskt, miljömässigt och komfortmässigt. Ansvarsfördelningen är i regel tydlig: fönster är föreningens ansvar medan invändigt underhåll faller på medlemmen. Fler än hälften av landets BRF:er har redan bytt ut sina fönster till moderna isolerglas, men fortfarande har många äldre fastigheter kvar sina gamla tvåglas. För dessa föreningar är det hög tid att överväga byte, inte minst med tanke på stigande energipriser och ökade krav på hållbarhet. Bygglov krävs bara i vissa fall, men bör alltid kontrolleras i förväg såklart. Och även om ROT-avdraget inte gäller för själva föreningen, finns det goda möjligheter att genomföra ett fönsterbyte med långsiktig besparing i fokus. Välj rätt fönstertyp, rätt entreprenör – och glöm inte att uppdatera stadgarna om ansvarsfördelningen känns oklar.